Як працює ринок міських земель?

Фактори, що визначають характер використання міських земель. Характер використання земель в містах в умовах ринкової економіки (в даному випадку при вільному продажу і конкуренції за земельні ділянки) визначається співвідношенням ціни земельної ділянки, її транспортної доступності та особливостями оточення.

Найголовнішим чинником, що визначає ціну на землю при всіх типах землекористування, є рента положення, яка відображає зниження транспортних витрат через вигідності розміщення ділянки.

Значення інших факторів для кожного з користувачів міською територією різному. Наприклад, розчленованість рельєфу хороша для ландшафтної архітектури та незручна для промислового будівництва. Найважливішими факторами для розміщення житлових районів вважається близькість до місця роботи, торговим точкам і віддаленість від забруднюючих атмосферу виробництв. Для промислових підприємств важлива близькість до суміжників і зручні транспортні зв’язки з ними, для роздрібної торгівлі – близькість потенційних покупців.

Всього 50 років тому найважливішим фактором розміщення контор і офісів фірм була близькість до суміжників. З появою нових засобів зв’язку, відео- і мобільних телефонів, телексів, факсів, комп’ютерних мереж значення цього чинника помітно знизилося.

Так чи інакше будь-який вид використання земельних ділянок виникає в результаті компромісу між зручністю розташування (близькість до центру і транспортна доступність) і розмірами суми, яку треба заплатити (за оренду або за покупку), щоб отримати це зручність. Поступово земельні ділянки переходять до тим користувачам, які хочуть і можуть платити за них більше всіх (рис. 39-42).

З часом використання земельних ділянок у містах оптимізується – їх займають самі доцільні види діяльності. Якщо всі галузі міської економіки розміщені оптимально, на земельних ділянках ведуться найприбутковіші для даного місця види господарської діяльності, то сумарні доходи міського бюджету (або власників земельних ділянок) прагнуть до максимуму.

Це відбувається при дотриманні очевидних правил ринкової економіки:

кожен вид економічної діяльності дістає прибуток з будь-якої ділянки міської території;
в умовах конкурентної боротьби за ділянки землі кожен ділянка використовується з максимальною віддачею, т. е. його володар витягує з нього найбільший прибуток і сплачує максимальну ренту;
ніж більший прибуток можна отримати з земельної ділянки, тим більшу плату за землю згодні виплачувати підприємці.
Моногорода в Росії

Моногорода, або монопрофільні населені пункти, залежать від одного-двох містоутворюючих вузькоспеціалізованих підприємств, що виробляють більше 50% промислового виробництва і забезпечують зайнятість не менше 25% економічно активного населення міста. У Росії налічується 460 міст і 332 селища міського типу, що відносяться до монопрофільним населеним пунктам. Найбільше монопрофільних населених пунктів у Ханти-Мансійському окрузі (нафтогазова галузь), Свердловській і Іркутської областях (металургія і машинобудування). Населені пункти розвивалися в тісному зв’язку з державними підприємствами, які виконували і соціальні функції. Робітники підприємств жили у відомчих будинках; котельня, дитячі садки, поліклініки та ін. знаходилися на балансі підприємств, т. е. витрати на соціальну інфраструктуру входили в собівартість продукції, здорожували її і робили неконкурентоспроможною.

Після ринкових реформ 1990-х рр. державні підприємства перейшли у приватну власність. При цьому штаб-квартира більшості компаній розташовується в Москві або за межами Росії, де і акумулюються грошові потоки, а території міст стають виробничими майданчиками.

Світова криза 2008-2010 рр. найбільшою мірою торкнувся галузі, на яких спеціалізуються моногорода (металургія, вугільна, нафтова, целюлозно-паперова і хімічна промисловість). Зниження світових цін на експортну продукцію призвело до зниження рентабельності, скорочення прибутків змусило підприємства скорочувати витрати на персонал.

Це викликало бурхливі протести населення і посилило соціальну напруженість в регіонах. Особливу заклопотаність уряду викликають міста: Воскресенськ (Московська область), Парафіяни, Гаврилов-Ям, Байкальск, Череповець, Нижній Тагіл, Магнітогорськ, Гурьевск, Златоуст, Гірничо-Алтайськ, Світлогорськ, Іваново та ін.

Пікальово – місто в Ленінградській області з населенням близько 23 тис. Чоловік став символом проблем вузької спеціалізації і залежності міста від компаній. Тут в 2008 р припинили роботу відразу три містоутворюючих підприємства і без роботи і засобів до існування виявилися кілька тисяч осіб.

Безробітні городяни перестали оплачувати комунальні послуги; ТЕЦ, що належить одному із заводів, була зупинена, і в місті не стало електрики і гарячої води. Жителі міста вийшли на мітинги і перекрили федеральну трасу на знак протесту. Стабілізувати ситуацію допомогло тільки особисте втручання прем’єр-міністра РФ.

Як допомогти мономістам?

Міністерство регіонального розвитку підготувало доповідь «Основні напрямки підтримки монопрофільних міст» і Федеральну цільову програму з мономістам. Жителів депресивних мономіст планується переселити за допомогою держави. Економіку прогресивних мономіст планується диверсифікувати за рахунок федерального бюджету, інвестицій бізнесу та підтримки муніципальних властей по спеціально підготовленим програмами стабілізації. Уже в 2010 р отримали фінансову підтримку з антикризового фонду проекти розвитку міст Тольятті (Самарська область), Нижній Тагіл (Свердловська область) і Сокіл (Вологодська область).

Рієлтор – агент з продажу нерухомості (будинків, магазинів, офісних приміщень, земельних ділянок). Завдання ріелтора – забезпечити зустріч охочих купити певну нерухомість з продавцями саме цієї нерухомості.

Якими якостями повинен володіти будь ріелтор, щоб бути успішним? Насамперед, як і будь-який інший кваліфікований фахівець, знанням предмета – ринку нерухомості. Які пропозиції існують на ринку? Скільки коштує пропонуємо нерухомість? Від чого залежить її вартість? Як вона змінюється з часом?

Все, що так чи інакше пов’язане з територією, в тому числі територією міста, вивчає географія. Як знайти нерухомість, розташовану в екологічно сприятливому місці? Тільки знаючи, які підприємства і дороги проходять поруч з нею і які вітри переважають над цією територією протягом року. Це – географія.

Як знайти таку земельну ділянку з гарним видом на річку, щоб він не опинився під водою під час весняного водопілля, або Не сповз у річку в результаті виникнення зсуву, або не піддаючи загрозі конфіскації через те, що розташовується у водоохоронній зоні? Тільки маючи уявлення про будову річкової долини і режимі річки, а це – географія. (Подібних прикладів, які показують значення географічних знань для ріелтора, можна навести досить багато. Спробуйте це зробити.)

Професія маркетолога – одна з найпривабливіших для молодих фахівців. Однак маркетинг – досить широке поняття, і, перш ніж будувати грандіозні плани, треба вирішити, чим саме ви хочете займатися, які галузі маркетингу вам здаються більш привабливими – маркетингові дослідження, торговий маркетинг, брендинг чи організація рекламних кампаній.

Торговий маркетинг – одна з найдинамічніших областей на ринку праці. Почати кар’єрний шлях у ній можна з позицій торгових представників та асистентів відділів маркетингу в компаніях-виробниках.

Маркетингові дослідження припускають аналіз ринків – розміщення потенційних покупців вашого товару.

Брендинг – розробка і підтримка бренду – фірмового знака компанії, пріоритетна область для більшості молодих фахівців і в той же час найскладніша для працевлаштування.

Вивчення ринку збуту і купівельного попиту важливо для визначення оптимального розміщення підприємства і кола осіб, на які має бути спрямована реклама (цільові групи за професією, віком, купівельною спроможністю, статтю). «Ринок збуту» – в першу чергу це географічне поняття: регіон (в широкому сенсі слова), його кліматичні особливості (погодьтеся, що нерозумно пропонувати масляні обігрівачі в районах з субтропічним кліматом), місце розташування, рельєф та інші поняття, які розглядаються в географії.

Географічні знання допоможуть вам не допустити серйозних помилок при проведенні маркетингових досліджень і складанні рекламних матеріалів (наприклад, при проведенні рекламної кампанії бренду «Дося» (пральний порошок) в мусульманських країнах необхідно відмовитися від використання зображення порося).

Правильно організовані маркетингові дослідження допоможуть вашій фірмі збільшити прибуток.

Рис. 42. Покинутий будинок в Детройті (США). Детройт, заснований в 1701 р, до середини XX ст. був великим, динамічно розвиваються містом, центром автомобільної промисловості США. За останні 40 років населення міста скоротилося більш ніж у 2 рази, змінилася демографічна структура: нині майже 4/5 населення – афроамериканці, що живуть за рахунок урядових дотацій

Ціна на земельні ділянки в межах міста. Територіальна структура міста – це взаємне розміщення його функціональних зон. Вона значною мірою визначається транспортною доступністю різних земельних ділянок. У загальному вигляді картина цін на земельні ділянки відображає їх транспортну доступність.

У центрі кожного міста, як правило, розташований центральний діловий район, доступний для всіх околиць. За земельні ділянки в цьому районі розгорається найбільша конкурентна боротьба, ціни тут максимальні і знижуються в міру наближення до околиць (рис. 43).

Ціни на ділянки вздовж головних радіальних магістралей, як правило, вище, ніж при видаленні від них.

На перетині транспортних артерій виникають локальні піки цін, які вище середнього їх рівня на тій же відстані від центру міста (рис. 44).

Зміна ролі факторів, що впливають на вартість земельних ділянок. У містах економічно розвинених країн до кінця 1940-х рр. головним засобом пересування був громадський транспорт, що з’єднує центральний діловий район з околицями. Тоді ціни на земельні ділянки залежали в першу чергу від відстані до центрального ділового району. З 1950-х рр. особисті автомобілі і швидкісні автомагістралі ліквідували цю залежність. До цього періоду відноситься децентралізація промисловості, оптової і роздрібної торгівлі та їх винос з центрального ділового району.

У 1960-і рр. почалося переселення забезпечених людей з центру великих міст в тихі, екологічно чисті передмістя – субурбанизация. Частина функцій управління містами була винесена в приміські управлінські та промислові парки, де земельна рента істотно нижче і існує необхідна інфраструктура. В даний час, у міру зростання зайнятості в сфері управління, обробки та розповсюдження інформації, у прийнятті рішень про розміщення підприємств більшого значення набуває фактор якості навколишнього середовища, ніж фактор доступності.

Посилання на основну публікацію