Норма повернення інвестицій

Норма повернення інвестицій або капіталу – це розмір процентної ставки, що забезпечує повернення початкових вкладень.

Кожний актив (об’єкт нерухомості) має певний обмежений період економічного життя (час, протягом якого використання об’єкта є фізично допустимим і економічно ефективним). Дохід, принесений активом (об’єктом нерухомості), повинен компенсувати втрату активом своєї вартості до завершення терміну його економічного життя. У числовому вигляді розмір доходу, необхідного для подібного повернення, виражається через норму повернення інвестицій.

Норма повернення інвестицій визначається розміром щорічної втрати інвестицій за час очікуваного періоду використання активів, характером зміни суми чистих доходів і варіанти реінвестування одержуваних доходів.

Сучасна оціночна експертиза вдається до 3-м методам обчислення норми повернення інвестицій або капіталу:

  • прямолінійний метод, засновником якого є Ринг;
  • Інвуд запропонував аннуїтетний спосіб повернення інвестицій;
  • Хоскольда створив модель, яка дозволяє розрахувати норму повернення вкладень за безризиковою ставкою відсотків.

Кожен з цих методів був придуманий і розроблений для зручності розрахунку норми повернення інвестицій при різних ситуаціях.

Метод Рингу

Метод, створений Рингом, передбачає відшкодування початкових вкладень рівними сумами. Для точного розрахунку використовується формула:

Rk = Rd + 1 / N

де Rd – норма доходу на інвестиції; N – період, що залишився економічного життя.

Норма повернення інвестицій, капіталу або активів визначається за наступною схемою: повну вартість зроблених вкладень ділять на що залишилася тривалість економічного життя. Сучасна оціночна експертиза використовує вищевказаний спосіб розрахунку повернення інвестицій в разі, коли вкладенням є який-небудь об’єкт або нерухомість, що знаходиться на завершальній стадії свого економічного життя.

Метод Інвуда

Модель розрахунку повернення спочатку вкладеного капіталу, створена Інвуда, дозволяє правильно розрахувати норму повернення в тому випадку, коли загальна вартість коштів, що повертають реінвестується згідно зі ставкою прибутковості вкладених коштів.

Rk = Rd + SFF (N, Y)

де SFF – фактор фонду відшкодування; Y = Rd – норма доходу на інвестиції.

Фахівці вдаються до даної моделі повернення коштів при оцінці об’єкта або нерухомості, яка не перебуває на завершальній стадії економічного життя, а може продовжувати функціонувати протягом ще якогось часу. Однак щоб повернути процентну ставку від вкладених активів нерухомість повинна відповідати певним вимогам:

термін експлуатації будівлі повинен відповідати спочатку заявленого терміну;
протягом цього періоду, цей об’єкт повинен приносити постійний щомісячний дохід;
по завершенні експлуатаційного терміну даний об’єкт або нерухомість повністю знецінюється.

Метод Хоскольда

вимоги до нерухомості (метод Інвуда) До методу Хоскольда оціночна експертиза вдається в ситуації, коли ставка доходу початкових вкладень досить висока і реінвестування за такою ж ставкою малоймовірно. В такому випадку норма повернення інвестицій визначається за безризиковою ставкою.

Rk = Rd + SFF (N, Yб)

де Yб – безризикова ставка.

Основною перевагою цього способу є безпосереднє відображення повної ринкової кон’юнктури. Крім цього, в розрахунок береться і звіт про доходи.

Проте у цій моделі є і мінуси, чого не скажеш про інших моделях розрахунку повернення інвестицій:

  • якщо в об’єкта вкладень відсутня стабільний дохід, або об’єкт ще не готовий, то в цьому випадку використовувати даний метод розрахунку повернення капіталу не представляється можливим;
  • при відсутності достовірних відомостей про ринкові угодах, розрахувати норму повернення даними способом практично неможливо.

Переваги використання описаних методів

Правильний і точний розрахунок внутрішніх доходів дозволяє з’ясувати, чи будуть капітальні вкладення ефективними в кожному окремому випадку. Підрахунок внутрішньої норми доходів і порівняння з обумовленими правилами вкладання в капітал, дозволяє з’ясувати, чи буде проект виправданим. Якщо внутрішні доходи від об’єкта перевищують заявлені норми на капітал, то в даній ситуації норма повернення інвестицій виправдана. Весь проект вважається успішним, а відсоток падіння або руйнування об’єкта стає мінімальним.

...
ПОДІЛИТИСЯ: