Норма капіталізації

Норма капіталізації – це коефіцієнт, який демонструє взаємозв’язок між ринковою вартістю активу і майбутнім доходом, згенерованого цим активом. Його застосовують в процесі оцінювання інвестиційного проекту дохідним підходом. Ставку капіталізації не застосовуються якщо протягом року дохід від придбаного активу зростав, а потім падав.

Взаємозв’язок норми капіталізації та доходу

Найчастіше норму капіталізації застосовують для оцінювання об’єктів нерухомості, однак, її можна використовувати при оцінці цінних паперів або інших активів. Наприклад, для акцій ставка капіталізації розраховується шляхом ділення ринкової вартості на суму дивідендів.

Формула розрахунку норми капіталізації

Існує ряд основних способів визначення норми капіталізації:

  • прямий;
  • Пов’язаних інвестицій;
  • Відшкодування капітальних витрат.

Згідно прямого методу коефіцієнт розраховується як сума річного доходу, отримана від активу, поділена на витрати з його придбання:

НКАП = ЧД / САКТІ, де:

ЧД – чистий дохід;

САКТІ – вартість придбаного активу

Пов’язані інвестиції

У разі якщо актив купується частково за допомогою власних засобів, а частково – зовнішніх інвестицій, норма капіталізації повинна забезпечувати вимоги прибутковості на обидві частини капіталовкладень. Тоді величина ставки капіталізації обчислюється методом зв’язаних інвестицій.

Ставку для капіталовкладень зовнішнього інвестора визначають за формулою:

Формула для позикового капіталу

де Rm – норма капіталізації позикового капіталу;

ДО – річні виплати;

К – сума кредитних коштів.

Ставку для власних капіталовкладень визначають як:

формула для власного капіталу

 де Rc – норма капіталізації власних вкладень;

PTCF -грошове потік за рік (до виплати податкових зобов’язань);

Кс – сума власних капіталовкладень.

Загальну норму капіталізації розраховують, як середньозважене значення двох ставок:

Розрахунок ставки капіталізації

де М – відношення величини позикових коштів до загальної вартості придбаного активу.

У разі прогнозування змін ринкової вартості придбаного активу, необхідно в процесі розрахунків норми капіталізації враховувати повернення основної суми капіталовкладень (процес рекапіталізації). Для повернення інвестиційних вкладень необхідно частину від отриманого операційного доходу відкласти до фонду під процентну ставку рекапіталізації.

Відшкодування капіталовкладень

Норма капіталізації формується з двох складових: ставки прибутковості капіталовкладень, яка виплачується інвестору за користування інвестицією, і норма повернення (відшкодування суми початкових інвестицій):

НКАП = Rдох + Δ * Rвозв, де:

НКАП – норма капіталізації;

Rдох – ставка прибутковості;

Δ – частина активів, схильних до зносу;

Rвозв – норма повернення.

Ставка прибутковості капіталовкладень розраховується шляхом додавання до безризикової ставки премій за ризикованість, а також інших додаткових компенсацій.

Безризикова ставка – це ставка, яка відображає можливість інвестування грошових ресурсів без будь-якого ризику їх неповернення. В якості безризикової ставки часто виступає ставка прибутковості по ОФЗ, ВЕБ. Премія за ризик складається з різних елементів:

  • Компенсація за низький рівень ліквідності (враховується ризик неможливості моментального повернення вкладених в об’єкт інвестицій). Цю компенсацію розраховують на рівні інфляції долара;
  • Компенсація за ризик (враховується ймовірність втрати споживчої вартості активу). Це компенсація може бути розрахована в розмірі страхових платежів;
  • Плата за інвестиційний менеджмент (враховується необхідність участі досвідченого управлінця в процесі експлуатації активу). Даная надбавка формується з урахуванням коефіцієнта недогрузок і втрат.
...
ПОДІЛИТИСЯ:

Дивіться також:
Організація кредиту