Метод залишку

Метод залишку – один з видів оцінки власності (як правило, земельної ділянки), здійснюваний з урахуванням певних факторів формування прибутку.

Метод залишку – спосіб, застосовуваний для оцінки забудованих бізнес-об’єктами і незабудованих ділянок землі. В останньому випадку мається на увазі ділянку, який може бути поліпшений шляхом зведення на ній об’єкта нерухомості або здатний приносити прибуток сам по собі. За допомогою методу залишку можна визначити найбільш ефективний і вигідний спосіб застосування ділянки землі.

Метод залишку: сутність, умови застосування

За законами залишкової продуктивності таким видам майна, як нерухомість (споруди і будівлі), відбудованим із залученням робочої сили та інвестицій, а також землі при поділі прибутку завжди віддається пріоритетне значення. Прибуток, що залишається після основних витрат на залучення інших факторів, буде ставитися саме до ділянки землі.

У практиці цю варіант розрахунку називають методом залишку (більш повна версія – метод залишкової вартості). У разі застосування методики залишку при оцінці земельної ділянки можна задіяти дані про витрати і прибутки нерухомості. Для отримання такої інформації проводиться аналіз потенційного чистого доходу, на який можна розраховувати. З розрахункового параметра віднімаються кошти, необхідні для поліпшення об’єкта.

Прибуток, яка знаходиться в залишку, носить назву залишкової і доводиться на рахунок земельної ділянки. Надалі цей вид прибутку капіталізується. На практиці метод залишку застосовується лише для тих об’єктів, які здатні принести дохід. Більш того, його часто використовують при оцінці нових об’єктів, коли немає необхідності у великому обсязі припущень.

При використанні методу залишку повинні виконуватися перераховані нижче умови:

– наявна в розпорядженні власність (будівлі та інші споруди) дозволяє з найбільшою ефективністю використовувати ділянку землі;

– загальна вартість конструкцій, зведених на ділянці, або майбутні витрати на будівництво об’єкта можуть бути точно розраховані. Одночасно з цим фахівець повинен знати і потенційний термін експлуатації об’єкта;

– чистий операційний дохід, на який можна розраховувати від застосування об’єкта нерухомості, заздалегідь відомий. При цьому орендні ставки по об’єкту потрібно вважати з урахуванням ринкових ставок.

методи оцінки землі
У практичній сфері, як правило, застосовується два різновиди методу залишку:

– обчислення залишкового прибутку, що припадає на земельну ділянку;
– розрахунку залишкової вартості, що відноситься до землі.

Найбільше застосування отримав перший варіант, пов’язаний з розрахунком за залишковою прибутку. На ньому і потрібно зупинитися більш докладно.

...
ПОДІЛИТИСЯ: