Метод залишку: особливості розрахунку

Вартість земельного наділу обчислюється в кілька етапів:

1. Обчислення вартості заміщення поліпшень або відтворення. В облік береться той факт, що вироблені поліпшення сприятимуть більш ефективному застосуванню ділянки. При цьому розрахунок вартості відтворення здійснюється з урахуванням витрат на зведення будівлі. Що стосується вартості заміщення, то вона, навпаки, визначається витратами на будівництво об’єкта нерухомості.

Загальні витрати на проведення поліпшень об’єкта формуються з 3-х складових – непрямих і прямих витрат, а також потенційного доходу підприємця (інвестора). При обчисленні вартості заміщення або відтворення повинен бути врахований загальний обсяг накопиченого зносу оптимізацій (поліпшень) ділянки.

У параметр сумарного накопиченого зносу можна включити такі параметри, як функціональний, фізичний і зовнішній (економічний) знос об’єкта нерухомості, що знаходиться на сюжеті ділянці землі. Розрахунок проводиться так:

Накопичений знос = 1 – (1 – Функціональний знос) * (1-Фізичний знос) * (1-Зовнішній знос).

Обчислення параметра накопиченого зносу краще здійснювати у фінансовому або цілому вираженні. Тобто показник являє собою суму трьох видів зносу (зовнішнього, фізичного і функціонального). При цьому всі вони повинні ставитися до поліпшень земельної ділянки.

Величину накопиченого зносу варто розраховувати як різницю між витратами на поліпшення об’єкта, без урахування його ринкової вартості і зносу. Як тільки параметр накопиченого зносу визначено, він віднімається із загальної суми витрат на зведення споруди (будівлі). Підсумком є ​​вартість заміщення або відтворення на момент оцінювання.

метод залишку при оцінці землі

2. Обчислення чистого операційного прибутку від будівель і споруд, що знаходяться на ділянці. За точку відліку береться один календарний рік. При цьому сам процес обчислення проходить в кілька підходів:

– спочатку проводиться оцінка потенційного валового доходу, а саме коштів, який можна отримати з майна при його здачі в оренду (витрати і потенційні втрати в облік не беруться). Як правило, параметр ПВД безпосередньо залежить від площі об’єкта, що орендується, та величини орендної плати.
Формула для розрахунку наступна:

ПВД = S * A,

де S – площа будівлі, яке здається в оренду, м2;
А – розмір ставки оренди за «квадрат» площі.

Всі обчислення проводяться з урахуванням аналізу діючих тарифів і ставок оренди за певний період часу і для конкретного виду нерухомості;

– далі розраховуватися другий за важливістю параметр – дійсний валовий дохід. Він характеризує обсяг коштів, які можна отримати від земельної ділянки (з спорудами або без них). При цьому потенційні втрати при отриманні плати за оренду та ризики недовантаження площ повинні бути відняті з параметра, тобто:

ДВД = ПВД – Втрати.

Тепер проводиться облік іншої прибутку, яку може принести об’єкт нерухомості. Цей показник безпосередньо залежить від типу будинку. Наприклад, якщо мова йде про готелі (готелі), то до інших доходів відносяться кошти, отримані від діяльності кафетерію або ресторану. Підсумкова формула виглядає таким чином:

ДВД = ПВД + Інша прибуток – Втрати.

– на заключному етапі проводиться розрахунок на увазі витрат на заміщення і операційних витрат. В останньому випадку маються на увазі витрати, які потрібні для нормальної роботи будівлі (споруди) і відтворення прибутку.

За фактом розрахунку операційного прибутку і витрат на заміщення обчислюється прогнозований ЧОД. Формула наступна:

ЧОД = ДВД – Витрати на заміщення – Операційні витрати.

3. Обчислення чистого операційного прибутку, яка припадає на поліпшення об’єкта нерухомості протягом року. Розрахунок ЧОД проводиться шляхом перемноження двох показників – коефіцієнта капіталізації прибутку на вартість заміщення (відтворення) поліпшень.

Методика розрахунку коефіцієнта капіталізації може бути обрана з урахуванням умов, в яких працює об’єкт. При цьому повинні бути враховані:

– дані про вартість операцій і прибутку на базі репрезентативної вибірки по кожному з об’єктів;
– умови і джерела фінансових вливань;
– можливість проведення точного прогнозу по відношенню до загальної ціни об’єкта нерухомості після закінчення прогнозного періоду.

З найбільш популярних варіантів розрахунку коефіцієнта капіталізації можна виділити два:

– метод розрахунку, коли відшкодування капітальних витрат береться до уваги;
– метод аналізу ринкової вичавки.

Обчислення коефіцієнта капіталізації має виконуватися з урахуванням наступних факторів:

– умови фінансування операцій продажу відносяться до типових;
– ефективне використання нерухомості порівнянних і оцінюваних об’єктів збігається;
– обробка та розташування оцінюваного і порівнянного об’єкта майже ідентичні.

...
ПОДІЛИТИСЯ: