Метод валової ренти

Метод валової ренти – один з варіантів оцінки нерухомості (майна), окремий випадок загальновідомою практики порівняння продажів. Метод заснований на пов’язаних між собою параметрах – дійсної (потенційної) прибутку і ринковою ціною об’єкта. У ролі показника, що вимірює цей взаємозв’язок, виступає валовий рентний мультиплікатор (коефіцієнт).

Метод валової ренти і його місце в підходах оцінки нерухомості

При оцінці нерухомості використовується кілька основних методик. У всіх є свої нюанси, плюси, мінуси та умови застосування. Так, сьогодні виділяють такі підходи:

1. Прибутковий підхід – комплекс методів оцінки нерухомості, в основі яких лежить обчислення потенційного прибутку від майна. До параметрів прибутку відносяться орендні платежі від здачі об’єкта, а також поточний обсяг прибутку в разі його реалізації. Як правило, при прибутковому підході застосовується дві методики. Одна заснована на капіталізації доходу, а інша – на методі дисконтування.

2. Витратний підхід – група методів оцінки об’єктів нерухомості, заснованих на обчисленні загального обсягу видатків, що спрямовуються на відновлення (заміщення) нерухомості в разі її зносу.

3. Порівняльний підхід включає в себе найбільш точні методи оцінки. Тут оцінка майна (нерухомості) відбувається шляхом порівняння вартості одного об’єкта з вартістю іншого об’єкта-аналога. При цьому мається на увазі, що ціна останнього вже відома. У літературі такий підхід носить назву ринкового, так як головні джерела для розрахунку – параметри ринку житла.

Можливості порівняльного підходу часто застосовуються при оцінці нерухомості, по якій вже є інформація (параметри ціни купівлі-продажу). Наприклад, оцінка житла в багатоквартирних будинках проводиться шляхом порівняльного підходу. Це нескладно, адже загальна кількість операцій купівлі-продажу, а також обсяг пропозицій на ринку відомий. Майже всі об’єкти є однотипними, що дозволяє з великою точністю робити висновки.

Використання порівняльного підходу ґрунтується на тому, що покупець ознайомлений з ціною аналогічної нерухомості і не буде переплачувати за поточний об’єкт завищену ціну.

Головна перевага порівняльного підходу – використання для розрахунків реальної інформації щодо цін на нерухомість. Будь-які прогнози або теоретичні припущення в облік не беруться. Все, що потрібно для обчислень – наявність інформації про аналогічну нерухомості на ринку (попит, пропозицію, ціни і так далі).
На практиці в порівняльному підході використовується кілька основних методик – порівняння продажів об’єктів і метод валової ренти.

Метод валової ренти – один з основних способів оцінки. Його суть (як і порівняльного підходу), полягає в здійсненні наступних кроків:

– виділення угод, які були проведені з аналогічними об’єктами нерухомості;
– аналіз зібраної інформації по проведених операціях. На даному етапі проводиться підтвердження операції одним з прямих учасників, а також визначаються умови реалізації;
– уточнення ціни з урахуванням існуючих відмінностей в об’єктах (стан, наявність побутової техніки, район і так далі).

Коригування (уточнення ціни) – обов’язковий етап, адже без цього підібрати схожі один на одного об’єкти вельми складно. Метод валової ренти дозволяє вирішити цю задачу. Його сутність у тому, що вартість конкретної нерухомості обчислюється з урахуванням доходу від потенційної оренди об’єкта.

Основний параметр розрахунку – мультиплікатор валовий ренти. Його можна розрахувати за простою формулою – розділити вартість нерухомості, яка реалізується на ринку, на загальну суму потенційної валового прибутку. Останній показник характеризує прибуток за оренду протягом певного проміжку часу, наприклад, за місяць, квартал або рік.

Загальну ціну об’єкта можна обчислити як добуток мультиплікатора на величину рентної валового прибутку для об’єкта, що цікавить. Головна вимога, щоб параметр мультиплікатора і сума валового прибутку знаходилися приблизно на одному рівні. Метод валового прибутку отримав своє поширення, завдяки простоті, зручності та доступності.

����¯�¿�½���¯���¿���½����¯�¿�½������°����¯�¿�½������³����¯�¿�½���¯���¿���½����¯�¿�½���¯���¿���½����¯�¿�½������·����¯�¿�½������º����¯�¿�½������°...
ПОДІЛИТИСЯ:

Дивіться також:
Кредитове сальдо