Метод валовий ренти: сутність, етапи розрахунку і аналіз

На території України використовується безліч методів оцінки нерухомості. Багато з них були розроблені західними вченими і випробувані на ринках Європи. Єдиний мінус методик – гостра нестача інформації. Якщо з житловими об’єктами (будинками, квартирами) проблем не буває, то у випадку з об’єктами нежитлового фонду все складніше. Тут для оцінки майже немає інформації. Причина – складність вибору аналогічного об’єкта для порівняння. Як наслідок, проведення точних розрахунків неможливо.

Одне з рішень проблеми – застосування методу валової ренти. Його використання дає можливість отримати найбільш точні результати при оцінці будь-яких об’єктів нерухомості (якщо порівнювати з результатами розрахунків за іншими методиками).

У процесі обчислення варто врахувати, що метод валової ренти базується на об’єктивній зв’язку між двома параметрами – прибутком від здачі в оренду і ціною продажу об’єкта. Як уже згадувалося, зв’язок цих показників відображена в валовому рентному мультипликаторе (абревіатура при розрахунках – GRM). Цей же показник часто носить іншу назву – мультиплікатор валового прибутку (GIM).

Фахівці ринку нерухомості вважають метод валової ренти – кращої методикою ринкового (порівняльного) підходу. Особливість показника в тому, що він не враховує коефіцієнт операційних витрат по використовуваних об’єктів (як за основним, так і по групі зіставлення).

Застосування методики валового прибутку реалізується в кілька етапів:

1. Проводиться розрахунок GRM – рентного валового мультиплікатора. На даному етапі в одну групу збиваються об’єкти нерухомості, які порівнюються з одним (оцінюваним) об’єктом. Останній повинен бути недавно орендований або реалізований на вторинному ринку.

Українські оцінювачі, як правило, обмежені в інформації (останньої просто немає у вільному доступі). У такій ситуації можна користуватися даними на підставі поточних пропозицій. Процес зіставлення двох аналогічних об’єктів провадиться по головному фактору – функціональним призначенням. Що стосується інших аспектів, таких як місце розташування, обробка, наявність комунікацій і так далі, то вони вже враховані в ціні і розмір орендної плати. Як тільки список об’єктів підготовлений, можна переходити безпосередньо до обчислення валового мультиплікатора (GRM). Для цих цілей застосовується наведена нижче формула:

GRM = PV / PGR

Тут PV – вартість порівнянного об’єкта нерухомості (ціна його пропозиції);
– PGR – очікуваний валовий дохід (рента) об’єкта, що застосовується для порівняння.

Обчисливши кілька параметрів GRM, можна порівняти між собою отримані цифри і вивести загальний параметр (групу показників). Останні в подальшому можна застосувати безпосередньо до об’єкта оцінювання.

2. На другому етап обчислюється параметр PGR – потенційна (очікувана) валова рента. Головне завдання оцінювача – точно обчислити розмір орендної плати для об’єкта оцінки із застосуванням коригувальних коефіцієнтів щодо зіставляються об’єктів.

3. Третій етап – обчислення загальної вартості об’єкта оцінки. Тут залишається перемножити відповідний параметр валового мультиплікатора з розрахунковим параметром очікуваного валового ренти.

Плюс розрахунку валового рентного мультиплікатора в тому, що проведення коригування по чинникам зручності об’єкта або іншим його особливостей тут не потрібно. Якщо ж в порівнюєш нерухомості є відмінності, то вважається, що вони вже враховані в ринковій вартості пропозиції (продажу), а також в ставках оренди. Так, якщо зіставляється об’єкт був гірше основного, то ціна його оренди і, відповідно, ціна продажу буде менше. Показник мультиплікатора в цьому випадку залишиться незмінним.

Після проходження всіх етапів і обчислення необхідних параметрів, залишається провести остаточний аналіз. Так, практичні методи дослідження ринку нерухомості (для великих міст України) дали наступні параметри валового рентного мультиплікатора:

– для об’єктів офісного призначення даний параметр склав (в середньому) 3,1. При цьому верхній і нижній параметр – 2,7 і 3,5 відповідно;

– для об’єктів торгового призначення мультиплікатор знаходиться на рівні 4,2. При цьому коливання параметра – в діапазоні від 3,8 до 4,6;

– для складських об’єктів і будівель виробничого призначення середній параметр мультиплікатора становить 2,9.

При цьому коливання значень знаходиться між показниками 2,9 і 3,3.

На завершення виділимо кілька недоліків методу валової ренти:

– по-перше, він застосуємо виключно в умовах добре розвиненого ринку житла;

– по-друге, різниця норм повернення капіталу і реальних ризиків між порівнянними і основним об’єктом, як правило, враховується не повністю;

– по-третє, різниця в чистого операційного прибутку двох об’єктів (основного і використовуваного в якості порівняння) також врахована в повному обсязі.

����¯�¿�½���¯���¿���½����¯�¿�½������°����¯�¿�½������³����¯�¿�½���¯���¿���½����¯�¿�½���¯���¿���½����¯�¿�½������·����¯�¿�½������º����¯�¿�½������°...
ПОДІЛИТИСЯ: