Метод прямої капіталізації

Метод прямої капіталізації – один з дохідних способів оцінки майна, при якому зберігаються умови використання власності і стабільний фінансовий результат, відсутні первинні вкладення, а також ведеться одноразовий облік доходу і повернення на капітал.

Метод прямої капіталізації: сутність, сфера використання методу

При оцінці нерухомості використовується два основні методи. Перший з них – прямий капіталізації (на ньому ми зупинимося в статті). Другий – дисконтування грошових потоків. В основі кожної з методик лежить принцип, що вартість майна базується на його здатності приносити прибуток в майбутньому. Обидва способи розрахунку полягають у перетворенні майбутніх прибутків від майна (будівель, споруд) в його ціну. Важливий момент – рівень ризику, який обов’язково береться до уваги.

Головна відмінність методів один від одного – різні варіанти перетворення надходять прибутків. У методі прямої капіталізації ціна об’єкта нерухомості формується з урахуванням прибутку за якийсь певний період часу. Якщо ж застосовується другий метод (ДДП), то обчислення проводиться на кілька останніх років. Крім цього, в останньому випадку враховується прибуток від потенційної перепродажу об’єкту після закінчення звітного періоду.

Види оцінки нерухомості

При оцінці переваг і недоліків методу беруться до уваги такі критерії:

– здатність методики враховувати конкурентні руху ринку;
– якість, тип і достатність інформації, яка застосовується для проведення аналізу;
– можливість врахування специфічних тонкощів об’єкта, що впливають на ціну (розмір, потенційний прибуток, розташування і так далі).

Застосування методу прямої капіталізації актуально у випадках, коли:

– фінансові потоки компанії стабільні протягом тривалого проміжку часу і більше нуля;
– потоки прибутку в незначній мірі збільшуються з плином часу.

Результат розрахунку після застосування методики – загальна вартість майна, що складається з групи компонентів, а саме цін споруди, земельного наділу і будівлі. Загальна формула, по якій проводяться обчислення, має найпростіший вид:

С = ЧОД / ккап,

  • де С – це загальна ціна об’єкта, який підлягає оцінюванню;
  • ЧОД – чистий операційний дохід,
  • Ккап – коефіцієнт капіталізації.

Як наслідок, метод капіталізації – ефективний спосіб розрахунку ціни нерухомості, що реалізується за допомогою перетворення середньорічного (в ряді випадків річного) ЧОД в поточну ціну.

Метод прямої капіталізації не використовується:

– коли майно приносить нестабільний потік прибутку;
– коли об’єкт нерухомості знаходиться на етапі відновлення або ж зведення будівлі ще не завершено.

Головна проблема багатьох ринків нерухомості (в тому числі і в Україні) – їх непрозорість, тобто відсутність необхідної інформації щодо реальних операцій продажу нерухомості або її оренди. Крім цього, відсутні дані по експлуатаційним витратам, коефіцієнту завантаження і так далі. У підсумку розрахунок основних параметрів для обчислення вартості майна (коефіцієнта капіталізації та ЧОД) не такий простий.

...
ПОДІЛИТИСЯ: