Метод прямої капіталізації: етапи розрахунку

Процес розрахунку за методом прямої капіталізації проходить в кілька основних етапів. Їх три:

1. Розрахунок очікуваного прибутку. Обчислення проводяться з урахуванням річного періоду або ж береться середній показник за цей проміжок. При цьому акцент робиться на найбільш ефективному застосуванні майна.

2. Обчислюється параметр коефіцієнта капіталізації.

3. Обчислюється сумарна ціна об’єкта (споруди, земельної ділянки, будівлі) на основі ЧОД і капіталізаційних коефіцієнта. Формула стандартна: Ціна об’єкта = ЧОД / ккап.

Перший етап – обчислення очікуваного прибутку, яку можна отримати від будівлі (наприклад, від оренди). Тут оцінювач приділяє увагу наступним доходам – ​​чистому операційному, потенційному і дійсному валовому. У кожного з них є свій формула розрахунку:

– потенційна валовий прибуток (дохід) являє собою показник, на яку можна розраховувати. При цьому витрати і потенційні втрати в розрахунок не беруться. Головне джерело прибутку – оренда. Як наслідок, показник залежить від ціни за оренду і площі будівлі (ділянки).

 

При розрахунку орендних ставок необхідно враховувати, що вони бувають двох видів – ринкові (характерні для ринку) і контрактні (визначаються договором оренди). Що стосується договорів оренди, то вони можуть бути з фіксованою або змінною ставкою. Крім цього, є договори з процентною ставкою, коли до базового платежу додається відсоток від прибутку.

Метод прямої капіталізації актуальний в тому випадку, коли договір має фіксовану (стабільну) ставку. Якщо ж угода має інший тип, то повинна застосовуватися методика ДДП;

– дійсна валовий прибуток (дохід) – показник прибутковості, але без урахування втрат за невикористання площ через несвоєчасної здачі в оренду. Одночасно з цим в розрахунок береться інша прибуток від застосування об’єкта.

 

При наявності певних складнощів з доступом до інформації оцінювач розраховує коефіцієнт недовикористання і коефіцієнт недозавантаження.

Обчислення коефіцієнта недовикористання залежить від ряду факторів – перспектив району, де побудований об’єкт, стадії циклу, на якій знаходиться ринок нерухомості в конкретний момент часу, ситуації в економіці і так далі.

Що стосується коефіцієнта завантаження, то він залежить від типу об’єкта, наприклад, це може бути багатоквартирний будинок, готель або магазин. У разі експлуатації будівель або споруд бажано утримувати коефіцієнт завантаження на високому рівні.

У подальших розрахунках враховується поправка на втрати і обчислюється коефіцієнт недовикористання для нерухомості.

Наступний етап – обчислення чистого операційного прибутку, а саме реального доходу за вирахуванням операційних витрат протягом року:

ЧОД = ДВП – ОР.

Один з головних етапів в методі прямої капіталізації – розрахунок коефіцієнта. Як правило, процес розрахунку проходить в два етапи. Спочатку обчислюється ставка прибутку на капітал, а потім – норма повернення коштів.

Ставку прибутку на капітал можна порахувати як суму трьох показників – премії за ризик (мова йде про інвестиції в нерухомість), безризикової ставки прибутку, премії за інвестиційний менеджмент та за мінімальну прибутковість.

На наступному етапі можна братися за розрахунок елементів премії за ризик. Даний показник складається з кількох надбавок – за інвестиційний менеджмент (управління вкладеннями в нерухомість), за ризик інвестицій в об’єкти нерухомості, за мінімальний рівень ліквідності.

Коефіцієнт капіталізації складається з двох основних параметрів – прибутку на реалізовані вкладення і норму повернення капіталу. Якщо ж сума коштів, інвестованих в нерухомість, є незмінною, то норма капіталу матиме нульове значення.

 

Якщо оцінювач прогнозує найближчим часом зниження ціни на нерухомість, то в коефіцієнті доводиться враховувати основну суму інвестування. В такому випадку параметр буде складатися з декількох складових – норми повернення капіталу і норми прибутку на інвестиції. Як наслідок, створюється фонд відшкодування.

Є кілька способів відшкодування вкладених коштів за умови повної втрати об’єктом своєї ціни:

– метод Рингу. Дана методика оптимальна в тому випадку, коли очікується відшкодування загальної суми рівними частками. Розрахунок в цьому випадку виконується так:

метод Рингу

– метод Инвуда актуальний в тій ситуації, коли загальний обсяг повернутих коштів буде реінвестувати за ставкою прибутковості вкладень. У такій ситуації норма повернення є основною частиною коефіцієнта і враховує фактор фонду.

����¯�¿�½���¯���¿���½����¯�¿�½������°����¯�¿�½������³����¯�¿�½���¯���¿���½����¯�¿�½���¯���¿���½����¯�¿�½������·����¯�¿�½������º����¯�¿�½������°...
ПОДІЛИТИСЯ: