Метод капіталізації

Метод капіталізації – один з варіантів розрахунку в прибутковому підході, що дозволяє з максимальною точністю обчислити ціну нерухомості. Як і в ряді інших способів, метод капіталізації заснований на наступному принципі: вартість майна (власності) еквівалентна поточної вартості майбутніх витрат на її утримання.

Метод капіталізації – спосіб обчислення ціни майна, суть якого в перетворенні чистого операційного доходу у вартість. Операції з розрахунку виробляються шляхом простої формули – ЧОД ділиться на коефіцієнт капіталізації.

Метод капіталізації: сутність, плюси і мінуси

При оцінці бізнесу (майна) все частіше застосовується метод капіталізації, як один із способів дохідного підходу. Такий вид розрахунку актуальний тільки при наявності всіх необхідних даних, а також за умови, що очікуваний прибуток буде стабільною або ж збереже незначні темпи зростання. Ці умови безпосередньо стосуються, наприклад, орендного бізнесу, коли основний вид доходу – це плата за оренду приміщення.

Поточна ціна майна залежить від змін коефіцієнта капіталізації, тому застосування описуваного методу передбачає чітке обгрунтування параметра. Сама капіталізація – перетворення фінансового потоку в ціну (вартість) за допомогою розподілу розрахункового параметра на мультиплікатор (коефіцієнт капіталізації). Всю суть методу можна виразити в простій формулі:

Vm = Прибуток / К (або V) = М * Д,

  • де К – коефіцієнт капіталізації,
  • Д – прибуток;
  • М – мультиплікатор,
  • Vm – вартість оцінки об’єкта.

Суть методу капіталізації – в обчисленні обсягу щорічного прибутку з урахуванням ставки капіталізації, на базі якої і проводиться розрахунок вартості компанії. Застосування цієї методики дозволяє спеціалісту вирішити кілька завдань:

– обчислити тривалість періоду, в який проводиться аналіз;

– обчислити капіталізуєму базу;

– розрахувати коефіцієнт капіталізації;

– провести розрахунок ринкової ціни.

На сьогодні є кілька методик капіталізації компанії. Вони різняться в залежності від видів прибутку, а також параметрів, які виступають в якості подільників (множників) при виконанні розрахунків. Так, можна виділити капіталізацію:

– фактичних (реальних) дивідендів;
– чистого прибутку до моменту виплати податків;
– чистого прибутку вже після виплати податків;
– потенційних дивідендів і так далі.

Розрахунок чистого прибутку повинен виконуватися в певний термін. Аналіз можна провести для трьох періодів в минулому або ж використовуватися три тимчасових проміжки (два періоди до моменту розрахунку, один – на поточний момент і два – в майбутньому). Важливий момент – зіставити отримані параметри.

До переваг методу капіталізації варто віднести:

– простоту обчислення;
– можливість оцінити реальну ринкову кон’юнктуру.

Недоліки методу капіталізації полягають в неможливості його застосування в наступних випадках:

– при відсутності необхідних даних про ринкові операції;
– коли підприємство знаходиться ще на етапі становлення;
– об’єкт оцінки потребує проведення серйозних робіт по реструктуризації.

����¯�¿�½���¯���¿���½����¯�¿�½������°����¯�¿�½������³����¯�¿�½���¯���¿���½����¯�¿�½���¯���¿���½����¯�¿�½������·����¯�¿�½������º����¯�¿�½������°...
ПОДІЛИТИСЯ: