Метод капіталізації: основні етапи застосування і оцінки

У процесі використання методу завдання оцінювача полягає в наступному:

1. Виконати всі кроки з підготовки фінансового звіту за певний проміжок часу (найчастіше розрахунок проводиться за останні п’ять років).

2. Зробити коригування фінансових даних, які були відображені в звіті, спираючись на сучасні вимоги GAAP. Якщо необхідно «заховати» зайві або недіючі кошти компанії, то їх потрібно розглянути на останньому етапі.

3. Виконати розрахунок (перерахунок) податків (федеральних і місцевих) на нормалізовану прибуток (ще до моменту вирахування податків). В результаті можна отримати чистий прибуток з урахуванням коригування.

4. У ситуації коли в ролі капитализируемой прибутку виступає грошовий потік, не обійтися без додаткового коректування чистого прибутку (була розрахована на попередньому етапі). Такий розрахунок дозволяє отримати чистий або валовий фінансовий потік.

5. Обчислити коефіцієнт капіталізації. У ролі об’єкта для розрахунків повинен виступати той потік, який потребує капіталізації. Як правило, в якості цього потоку виступає чистий доход, розрахований за крок 3. Але в ряді випадків в ролі вимірювача може виступати як чистий, так і валовий грошовий потік (крок 4).

6. Розрахувати термін діяльності підприємства, який буде основою для капіталізації. Як правило, в якості такого періоду береться останній рік роботи. Для отримання більш точних результатів може бути виконаний розрахунок з урахуванням показника за останні кілька років.

7. Розрахувати операційну ціну компанії. Для цього чистий прибуток (її розрахунок виконаний на кроці 3) ділиться на коефіцієнт капіталізації.

8. Провести перевірку на відповідність «здоровому глузду». На даному етапі оцінювач повинен переглянути розрахунок, і зробити ряд основних тестів щодо обґрунтованості доводів при розрахунку.

9. Якщо на другому кроці були відкориговані дані фінансової звітності та з’явилися недіючі або зайві активи, то їх необхідно додати до показника, розрахованого в сьомому кроці.

10. Прийняти рішення, чи є необхідність в коректуванні отриманої на дев’ятому кроці ціни для обліку знижки по безконтрольного пакету цінних паперів або знижки за ліквідність.

Спрощена розрахункова частина методу капіталізації має три етапи:

1. Визначається середня очікувана прибуток компанії за рік. У розрахунок приймається той дохід, який можливий при найефективнішому використанні ресурсів підприємства.

2. Проводиться розрахунок ставки капіталізації.

3. Обчислюється загальна ціна об’єкта (майна) з урахуванням раніше розрахованого ЧОД і капіталізаційних коефіцієнта.

На початковому етапі оцінювач бере до уваги кілька рівнів доходу – потенційний і дійсний валовий, грошові надходження, операційний дохід.

Потенційний валовий дохід безпосередньо залежить від плати за оренду та площі приміщення. Сама формула виглядає наступним чином:

ПВД = Cа * S,

де Ca – плата за об’єкт, який надається в оренду, кв. метр;
– S – площа об’єкта, який здається в оренду, кв. метр.

Метод капіталізації хороший в тому випадку, коли в угоді прописана фіксована ставка по оренді. В інших випадках більш краща методика дисконтування грошових потоків.

Наступний параметр, який підлягає розрахунку – дійсний валовий дохід. Він обчислюється як сума потенційного валового доходу та іншої прибутку від застосування об’єкта нерухомості і «мінус» втрати, які вірогідні при недоиспользовании наявних в розпорядженні площ.

Кінцевий варіант формули виглядає таким чином:

ДВД = ПВД + Інша прибув – Втрати.

Якщо для розрахунку втрат недостатньо інформації, то оцінювач може виконати розрахунок коефіцієнта недозавантаження. При цьому проводиться детальний аналіз двох видів інформації – поточної і ретроспективної. Особлива увага приділяється таким даними, як кількість і зміст орендних угод, терміни їх дії, частота переукладання і так далі.

Розрахунок коефіцієнта недозавантаження:

КНД = (Тс * Дп) / На,

На – кількість періодів, в яких об’єкт нерухомості здавався в оренду;
Дп – частка одиниць майна (нерухомості), за якими відбувається переукладання договорів;
Тс – середній термін, протягом якого конкретний об’єкт нерухомості не здавався в оренду.

Розрахунковий коефіцієнт недозавантаження необхідно коригувати з урахуванням можливої ​​завантаження в майбутньому. Це, в свою чергу, залежить від декількох параметрів – перспектив розвитку регіону, ситуації в економіці, стадії в ринковому циклі, відносини попиту і пропозиції.

Чистий операційний дохід може бути обчислений шляхом віднімання від дійсної валового прибутку операційних витрат. За розрахунковий період береться термін в один рік. У процесі обчислення амортизаційні відрахування до уваги не беруться. Сама формула така:

ЧОД = Дійсна валовий прибуток – Операційні витрати.

Останній параметр у формулі (операційні витрати) – кошти, які необхідні для підтримки нормальної працездатності об’єкта нерухомості. Їх можна розділити на умовно постійні, експлуатаційні та резерви.

����¯�¿�½���¯���¿���½����¯�¿�½������°����¯�¿�½������³����¯�¿�½���¯���¿���½����¯�¿�½���¯���¿���½����¯�¿�½������·����¯�¿�½������º����¯�¿�½������°...
ПОДІЛИТИСЯ: