Метод дисконтування грошових потоків: алгоритм розрахунку

Розрахунок ДДП проводиться за наступним алгоритмом:

1. Визначається прогнозний відрізок часу – параметр, який залежить від обсягу даних, необхідних для довгострокового планування. Чим точніше зроблений прогноз, тим більше інформації буде про майбутню зміну фінансового потоку. У більшості розвинених країн середній термін прогнозування становить 510 років. В Україні за основу береться менший період часу – 35 років. Причина в тому, що на більший термін зробити більш-менш точний прогноз (у вітчизняних умовах ринку) неможливо.

2. Прогнозуються обсяги прибутку, одержуваної від об’єктів нерухомості в кожен конкретний рік (в розрахунок береться весь період). Сам прогноз обсягу фінансових потоків і реверсії може зажадати від дослідника:

– детального аналізу даних фінансової звітності, а саме розміру прибутку і витрат від нерухомості в минулому;

– дослідження поточного стану справ на ринку нерухомості, а також динаміки зміни цін та інших важливих параметрів;

– прогнозу майбутніх витрат і прибутку з урахуванням інформації про минулі доходи (як джерело інформації знову-таки виступають звіти компанії).

Оцінка об’єкта із застосуванням методу ДДП проводиться шляхом розрахунку декількох видів прибутку – валовий потенційної, валовий дійсної, чистого операційного. Крім цього, обчислюється фінансовий потік до і після виплати податків.

У українській практиці фахівці з оцінки дисконтують НЕ фінансові потоки (як це передбачається), а доходи:

– чистий потік готівки. За умови виключення наступних витрат – податку на землю, на реконструкцію об’єкта та обслуговування;

– ЧОД. Тут враховується, що об’єкт оцінки не має заборгованості по жодному з напрямків;

– прибуток, що оподатковується.

Розрахунок грошового потоку за допомогою методики ДДП має такі особливості:

– в процесі обчислення з реальною (дійсною) валового прибутку в частині операційних витрат віднімається податок на нерухомість (останній складається з двох податків – на майно і на землю);

– розрахункова амортизація (податкова і економічна) не відноситься до категорії реального грошового платежу. Ось чому при розрахунку потенційного прибутку враховувати амортизацію не потрібно;

– капітальні інвестиції в оцінюваний об’єкт нерухомості віднімаються з чистого операційного прибутку. Так величина фінансового потоку виходить найбільш точною;

– при оцінці інвестиційної вартості витрати на погашення позики (відсотки по заборгованості) повинні бути відняті з чистого операційного прибутку. Якщо проводиться розрахунок ринкової ціни об’єкта, то враховувати в розрахунках витрати на покриття позики не потрібно;

– витрати власника об’єкта віднімаються з реальною валового прибутку в тому випадку, коли гроші спрямовуються на підтримку належних характеристик нерухомості.

У підсумку можна навести кілька основних формул:

ЧОД = ДВД – ОР – Витрати господаря нерухомості, пов’язані з підтриманням характеристик;

ДВД = ПВД – Потенційна втрата коштів від «простою» нерухомості без отримання орендних платежів + Інша прибуток;

Грошовий потік (до скоєння податкових виплат) = ЧОД – Витрати на обслуговування позики – Інвестиції в нерухомість + Збільшення боргових зобов’язань (кредитів);

Грошовий потік (після виплати податків) = Засоби до скоєння податкових платежів – Витрати на виплату прибуткового податку по об’єкту нерухомості.

3. Обчислення загальної вартості реверсії – залишкової вартості об’єкта нерухомості після припинення потоку прибутку. Прогнозування вартості реверсії здійснюється за допомогою:

– обліку потенційних змін в ціні об’єкта за весь період перебування його у власності;

– призначення вартості продажу з урахуванням діючих факторів ринку нерухомості і після докладного вивчення цін на аналогічні об’єкти;

– капіталізації прибутку протягом року, який йде наступним після крайнього прогнозованого року. При цьому розрахунок ставки капіталізації повинен проводитися самостійно.

4. Обчислення ставки дисконтування. Параметр застосовується при розрахунку вартості грошового потоку, який можна отримати або виплатити через певний проміжок часу. За допомогою ставки дисконтування можна побачити ставлення ризику і прибутковості для конкретного об’єкта.

В теорії ставка дисконтування повинна враховувати ряд компенсацій – за безризикові інвестиції, за малу ліквідність, за ризик і за інвестиційний менеджмент. Важливий момент – відповідність ставки дисконтування і грошових потоків один одному.

На Заході ставка дисконтування обчислюється одним із способів:

– методом кумулятивного побудови. Тут враховується, що ставка дисконтування – це одна з функцій ризику. Її розрахунок проводиться як сума всіх ризиків для конкретного об’єкта, тобто:

Ставка дисконтування = Премія, отримана за ризик + Безрисковая ставка;

...
ПОДІЛИТИСЯ: