При здачі квартири, приміщення, транспорту в оренду обов’язково повинна складатися папір, що регламентує відносини між здає і знімає сторонами. Найчастіше такий документ носить назву «договір оренди», що в ряді випадків є помилкою. Коли в якості знімає боку виступає фізична особа, повинен укладатися договір найму.
Така різниця в термінах – не простий формалізм. Якщо між сторонами виникнуть суперечки, які вирішити можливо буде тільки через позов, суд визнає недійсним договір з фізичною особою, де фігурують терміни «орендодавець» і «орендар».
Які блоки включає в себе договір найму?
У плані структури договір найму незначно відрізняється від договору оренди. Є такі блоки:
- Предмет договору. Тут вказується, що саме знімається – будинок, квартира, бізнес. Якщо предметом виступає житло, повинен бути вказано точну адресу. До слова, предметом договору не може бути неприватизована квартира – згідно із законом вона і так знімається у держави.
- Наймач і наймодавець. У договорі повинні фігурувати ПІБ і паспортні дані сторін угоди. Важливе доповнення: здавати житло може тільки власник або довірена особа (його статус повинен підтвердити нотаріальний документ) – в іншому випадку угода недійсна.
- Терміни дії. Законодавство не визнає договору найму, укладені на невизначений термін – максимум 5 років. По завершенні терміну дії договір пролонгується на той же термін, якщо сторони не заявили про бажання припинити співпрацю.
- Вартість найму. Краще вказувати реальну вартість, так як закон суворо ставиться до тих наймодавця, хто намагається приховати свої доходи заради мінімізації податків.
- Оплата послуг. Вирішити це спірне питання (хто платить за світло і інтернет в офісі) слід до укладення договору, а не після.
- Особи, які можуть проживати на житлоплощі. Цей блок актуальний при наймі житла. Вказувати членів сім’ї в договорі не обов’язково (вони мають право проживати без умов), а ось, наприклад, якщо квартиру знімають дві студентки, це повинно бути зафіксовано. Порушення умови може бути використано як підстава для дострокового розірвання договору.
- Ревізія. Ревізія, тобто перелік майна, яке передається знімає стороні в користування разом з основним предметом угоди, краще винести в додаток.
Спільні риси і відмінності договорів найму та оренди
Крім формулювань договору відрізняються і наступними аспектами:
Наймодавець особисто бачить, кому здає об’єкт, тоді як орендодавець може і не знати, хто буде користуватися знятим майном.
Договір оренди може бути безстроковим, тоді як договору найму – немає.
Договір найму (короткостроковий) може бути усним, а договір оренди – виключно письмовий.
Договір оренди більш «безпечний» для здає боку: якщо знімає фізична особа, існує ризик, що наймач сховається, залишивши після себе неоплачені борги. Співробітникові фірми це зі зрозумілих причин зробити куди складніше, та й попит буде не з працівника, а з компанії.
У договорів є і загальні риси:
- Ні той, ні інший не вимагають завірення у нотаріуса для того, щоб вважатися дійсними.
- Обидва договори укладаються в двох примірниках, а якщо існує посередник (ріелтор, брокер) – то в трьох.
Договору оренди та найму не дають стороні права починати користуватися майном, а тільки регулюють умови угоди. Право користування виникає у наймача (орендаря) після підписання передавального акта.